やっぱり分配金（配当金）が高いから魅力的よね～。不労所得が欲しい。。。
株式だけじゃなくて、不動産への投資もやってみたい。でも難しそうでなかなかできない。
配当や分配金が欲しい。
そういった方にはおススメのREIT（リート）とういう金融商品があります。
一言で言うと、不動産の投資信託です。
まず買うのにたくさんお金がいりそうで、とてもできなさそう…
それにいきなりマンション一棟買うのは無理だから、最初は区分マンション（部屋単位で買う）や、安く買えるアパートなんかを探して始める人が多いのではないかな。
たしかに基本はまとまった金額がそれなりにいるが、ローンを組んで、不動産の利益から返済していく、最終的には売るところ、出口戦略まで考えていくという感じかな。
今日はその方法を教えていくぞ！
目次
少額から不動産投資ができるREIT
投資者から集めた資金で不動産への投資を行います。
そこから得られる賃貸料収入や不動産の売買益を原資として投資者に配当する商品で、一般的に『不動産投資信託』ともよばれています。
投資者は、REITを通じて間接的に様々な不動産のオーナーになり、不動産のプロによる運用の成果を享受することができます。
REITのしくみ
すごい便利な仕組みね～
しかも運用はプロがやってくれるなんて、すっごく簡単じゃない！
そして不動産投資の最大のメリットは家賃収入があるという事だ。
高い分配金利回りが期待できる。
REIT（リート）のメリット
１．比較的高利回りで安定的な分配金が期待できる
分配金は不動産の賃貸料が主な原資です。
J-RIETの場合、大半は配当性向はなんと９０％
（※配当性向とは純利益の中から、どれだけ配当金を支払っているかをパーセンテージで表したもの。）
分配金利回りは大体３％～７％ぐらいのものが多く、株式の配当利回りより平均的に高いです。
２．投資をやめたい時も売却しやすい
証券取引所に上場しているREITは、株式と同じように売買できるので流動性が高く、換金性に優れています。
売る時ももちろんそうですが買いたい時もそう思った時に、取引所の営業時間であればすぐに注文できます。
直接不動産投資だと売買もいろいろと手間がかかるのは想像できるかと思います。
マンションやアパートを持っててすぐその日に売れないですよね。
３．不動産の分散投資が可能
複数の不動産、様々な用途の不動産への投資が小資金でもできる。
今回コロナウイルスの影響によりホテルに特化したREITは大打撃でした。
そういった値下がりリスクを軽減するために、複数の用途の不動産を組み合わせたものもあるので、そういったものに投資ができます。
直接投資とREITでの投資の違い
| 直接投資 | REIT（リート） | |
| 投資対象 | 主に住居向け不動産
（マンション、アパート等） |
様々な物件に可能
（オフィス・ホテル・商業施設・倉庫等） |
| 投資判断 | 専門知識や経験がないと難しい | REITの情報で得やすい |
| 分散投資 | 多額の資金がないと難しい | 少額でも可能 |
| 物件の運営 | 自分で管理する必要がある
（管理会社に委託することも可能） |
不要
（運用はプロがしてくれる） |
| 必要資金 | 多額の資金が必要
（ローンを組む場合でもある程度の収入、社会的信用がないと難しい） |
少額から可能 |
| 流動性・換金性 | 低い
（不動産市場で売買する為、すぐに売買は難しい） |
高い
（証券市場で取引する為、株式と同じように売買が可能） |
でもデメリットとかは無いのかしら？
REIT（リート）のデメリット
１．株式と同様に上場廃止になる可能性がある
２．投資法人が倒産する可能性がある
３．金利の変動や物件価格の低下で配当金が減少する
現物直接投資は融資を受けれるので（レバレッジ効果）、自己資金に対する利回りはREITよりかなり良くなるだろう。
しかし運用の難しさや、資金等の問題など、同じ不動産投資といってもどっちがいいとかは決めにくいな。
不動産が本当に好きな人は現物直接投資に挑戦してみてもいいかとは思う。
融資が受けれる点や、担保価値を利用して所有物件を増やしていけば、かなり収益を増やせる可能性がある。
具体的にどんな種類があるかな？
REIT（リート）の種類
●単一用途特化型REIT
『単一用途特化型REIT』とは、特定の用途の不動産のみに投資するREIT（リート）で、オフィスビル特化、住居特化、商業施設特化、物流施設特化、ホテル特化などがあります。
成長性のあるものにハマると大きな利益が出ますが、コロナショックでホテル特化型なんかは大打撃でしたね…
反対に、物流施設なんかは需要の拡大などかなり堅調です。
●複数用途型REIT
『複数用途型REIT』とは、複数の用途の不動産に投資するREIT（リート）のことです。
オフィスビルと住居、といった2つの用途の不動産を組み合わせて投資する複合型REITと、商業施設と物流施設とホテルといった3つ以上の用途の不動産を組み合わせて投資する総合型REITの2つのタイプがあります。
こちらの方が安定的で運用しやすいかもしれません。
投資対象としたいものが明確にある場合は、例えば物流施設と商業施設のそれぞれ単一用途型に投資し、ポートフォリオを自分で組むと良いでしょう。
対象にする不動産
- オフィス
- 商業施設
- 住宅
- 物流施設
- ホテル
- ヘルスケア
REIT（リート）はこの６つのジャンルの不動産が投資対象です。
それぞれ見ていきましょう。
オフィス
オフィスは、国内REITではメインの投資先となっています。物件の数が多く投資機会が多いからです。
テレワークの急増がオフィス需要の低迷をもたらすとの声もありますが、安定した雇用環境でのテレワークの推進は、受け皿となる都心および都心近郊におけるシェアオフィス需要の高まりが期待され、都心のオフィス需要は高水準を維持するものとの意見もあります。
コロナ終息後もオフィス不要でも問題なく働くことが出来る仕事もあるので、今後需要がどうなるかは判断が難しいです。
商業施設
商業施設は一般消費者向けの施設なので、景気感応度が高い事が特徴です。商業施設とは、ショッピングモールや飲食施設などの施設が集まった建物・地域の総称です。
コロナウイルスによる外出自粛もそうですが、商業施設のリスクの1つがECサイト、インターネットでの買い物が多くなっている事です。近年では店舗数を縮小するショッピングモールも多くあります。このリスクを十分に考慮して投資するようにしましょう。
住宅
住宅は主に賃貸住宅物件に投資し、家賃収入を得ていくので分配金が安定していることが魅力です。景気が良くても悪くても家賃収入には変動がほとんどないのでそこが強みですね。
投資対象が都心の物件か、地方の物件か。今後の需要などは考慮が必要です。
安定的に分配金が望める可能性は高いです。
物流施設
物流施設はネット販売の普及拡大により成長性が期待できます。物流系は超多忙な業界でしょう。
インターネット通販の到着の早さに驚いている人もいると思いますが、これは物流施設の発展が大いに寄与しているのです。
現在の物流施設は単に保管するだけでなく梱包や流通加工といった機能を有するまで発展していて、配送の効率性向上につながっているのです。
さらに、物流施設は長期固定で賃貸契約を結ぶことが多いので景気が悪化してもすぐに影響を受けることは少なく分配金も安定しています。
今後あらゆる事で電子取引が増えてくる事は明らかなので、さらに需要も増えていくことが予想されます。
個人的には１番有望なジャンルだと思っています。
ホテル
ホテルも商業施設と同じように景気に非常に敏感です。景気上昇の局面では高い成長が期待できます。加えて、旺盛なインバウンド（外国人訪日観光客）による影響を強く受けます。
ただコロナウイルスのような世界的な外出規制、海外渡航禁止、自粛ムードの影響もかなり受けました。
２０２０年の東京オリンピックでのインバウンドによる需要拡大も期待されていましたが当面は厳しい状況が続きそうです。
加えて最近は空き家や空き部屋を提供する「民泊」の影響で、ホテル市況が悪化するのではないかという懸念もあります。2018年に施行された「住宅宿泊事業法（民泊新法）」で、民泊が正式に解禁されたからです。
景気が回復したらまた需要は出てくると思いますが、リスクオフ（景気後退）局面では積極的に投資する対象とはならないですね。
ヘルスケア
多くの先進国、特に少子高齢化の進む日本ではヘルスケア施設は他の物件よりも需要が高まると予想されます。ヘルスケア施設とは、有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅、病院などです。
施設を保有するヘルスケア特化型REITは、事業の運営会社と賃貸借契約を結び、その運営会社が入居者や利用者の募集・契約などの経営を行います。
ヘルスケア特化型REITは運営会社から受け取る賃料を主な収益源としています。
今後の市場の成長が期待できるヘルスケア特化型REITですが、介護士不足から新しい物件の取得が難しい面もあります。とくに高齢者向け住宅の人手が足りていません。
ただ、社会的ニーズや将来性は間違いない分野なので、介護士の問題さえ解決できれば非常に魅力的な投資先です。
- REIT（リート）とは複数の投資者からお金を集めて不動産投資を行う投資商品。
- 配当性向が高く、比較的高い分配金が得れる。
- 実物不動産と比べ流動性が高く売買しやすい。
- 少額で分散投資が可能・不動産経営の専門的な知識もそれほど必要ない。
- 配当金は変動するリスクがある。
- 単一用途特化型と複数用途型がある。
今回は不動産投資を手軽に始められる方法、REIT（リート）に関してご紹介させて頂きました。
高配当で非常に魅力的な投資商品ですが、コツコツこういったお金のなる木を買い集めると数十年経った時にゆとりのある暮らしを実現できそうですね(^^♪
ただし、高配当だけに惑わされず有望なものに投資するようにしましょう！
